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空き家問題の解決の糸口になるか

令和5年4月1日施行

民法改正の所有者不明土地管理命令制度等について 

いよいよ始まる管理不全の負動産が近隣にある場合の対処法

令和5年4月1日施行の所有者不明土地(建物)管理命令制度・管理不全土地(建物)管理命令制度について

目次

1.現行民法の対応手段

2.不在者財産管理人制度・相続財産管理人制度の不便さを解消する制度

3.所有者不明土地管理命令制度・所有者不明建物管理命令制度とは

4.管理不全土地管理命令制度・管理不全建物管理命令制度とは

5.まとめ


1.現行民法の対応手段

 適切な管理がなされていない空き家や空き地が近隣に存在するとき、地域の治安や環境にマイナスの影響を与えることがあります。改正前の民法では、不在者財産管理人制度(民法25条第1項)や相続財産管理人(改正前民法952条第1項)を選任することで対応していました。しかし、これらの管理人は不在者の財産全てについて管理するものであり、特定の財産に着目した制度ではありませんでした。また、この制度は各不在者ごとに選任するため、不在者が複数名居た場合、その人数分、管理人の選任が必要でした。

2.不在者財産管理人制度・相続財産管理人制度の不便さを解消する制度

 従前の制度の不便さを解消し、土地建物の円滑で適正な管理を図るため、特定の不動産単位での財産管理の制度として、所有者不明土地管理命令制度・所有者不明建物管理命令制度、及び管理不全土地管理命令制度・管理不全建物管理命令制度が新設されました。

3.所有者不明土地管理命令制度・所有者不明建物管理命令制度とは

 2023年(令和5年)4月1日施行の改正民法によると、

「第264条の2

第1項 裁判所は、所有者を知ることができず、又はその所在を知ることができない土地(土地が数人の共有に属する場合にあっては、共有者を知ることができず、又はその所在を知ることができない土地の共有持分)について、必要があると認めるときは、利害関係人の請求により、その請求に係る土地又は共有持分を対象として、所有者不明土地管理人(第4項に規定する所有者不明土地管理人をいう。以下同じ。)による管理を命ずる処分(以下「所有者不明土地管理命令」という 。)をすることができる。」

 この所有者不明土地管理命令の申し立ては、対象となる土地所在地を管轄する地方裁判所に対して行うことになります。(改正非訟事件手続法90条第1項)そして、所有者不明土地管理命令を申し立てることができる「利害関係人」は、対象となる土地が適切に管理されていないことから不利益を被る恐れのある隣地の所有者や、一部の共有者が不明な場合のほかの共有者などが該当すると解されています。

 所有者不明土地管理人が選任されると、当該管理人は、命令の対象となる土地または共有持分及び当該土地上の土地所有者の有する動産、その管理処分その他の事情により管理人が得た財産を管理したりする権限を有することになります。(改正民法246条の3第1項)

 また、裁判所は、所有者を知ることができず、又はその素材を知ることができない建物について、必要があると認めるときは、利害関係人の請求により、その請求に係る建物または共有持分を対象として、所有者不明建物管理人による管理を命ずる処分(所有者不明建物管理処分命令)をすることができます。(改正民法264条の8第1項)

 児の所有者不明建物管理命令は、命令の対象となる建物または共有持分、及び当該建物内の建物所有者の有する動産だけでなく、当該建物の敷地に関する権利にまで、その効力が及びます。(改正民法264条の8第2項)

4.管理不全土地管理命令制度・管理不全建物管理命令制度とは

「第264条の9

第1項 裁判所は、所有者による土地の管理が不適当であることによって他人の権利又は法律上保護される利益が侵害され、又は侵害されるおそれがある場合において、必要があると認めるときは、利害関係人の請求により、当該土地を対象として、管理不全土地管理人(第3項に規定する管理不全土地管理人をいう。以下同じ。)による管理を命ずる処分(以下「管理不全土地管理命令」という。)をすることができる。」

 この管理不全土地管理命令の申し立ては、対象となる土地所在地を管轄する地方裁判所に対して行うことになります。(改正非訟事件手続法90条第1項)そして、管理不全土地管理命令を申し立てる「利害関係人」とは、対象となる土地上の建物がごみ屋敷状態で、土地にも草が生えて獣が入って異臭がしているなどの具体的な意味での影響が出ていれば「利害関係人」に該当すると解されています。

 管理不全土地管理人が選任されると、当該管理人は、命令の対象となる土地又は共有持分、及び当該土地上の土地所有者が所有する動産、その管理処分その他の事情により管理人が得た財産を管理したり処分したりする権限を有することになります。(改正民法264条の10第1項)

 また、裁判所は、所有者による建物の管理が不適当であることによって他人の権利又は法律上保護される利益が侵害され、又は侵害されるおそれがある場合において、必要があると認めるときは、利害関係人の請求により、当該建物を対象として、管理不全建物管理人による管理を命ずる処分(以下この条において「管理不全建物管理命令」という 。)をすることができます。(改正民法264条の14第1項)

 この管理不全建物管理命令は、命令の対象となる建物又は共有持分、及び当該建物内の建物所有者の有する動産だけでなく、当該建物の敷地に関する権利にまで、その効力が及びます。(改正民法264条の14第2項)

5.まとめ

 適切な管理ができていない空き家や所有者不明土地について、今までの民法ではできなかった、対象不動産についての管理命令制度になっていることがわかります。

 また、申し立て時に支払う予納金についても、不在者財産管理制度や相続財産管理制度において、20~100万円が相場といわれています。ただし、これらの制度の予納金は対象となる人の全財産を管理するための費用となります。所有者不明土地管理制度では管理対象は特定の不動産のみであるため、予納金はそれより安くなることが想定されています。

 令和5年4月1日より施行されますので、所有者不明土地問題や空き家問題等の解決策の一つになると期待されています。

法務省HP引用
法務省HP引用

解決事例

相談者の方から相続登記のご依頼があり、被相続人の不動産を特定するために「固定資産材評価証明書」の取得をお願いいたしました。被相続人は、生前離婚歴があり、離婚の際、財産分与を受けていました。しかし、ずいぶん前に亡くなっており、登記簿上の名義人の住所と、被相続人の最後の住所地が同じでしたので、住民票の除票の写しもしくは戸籍の附票の取得をお願いいたしました。

生前贈与のために相談に来られた方で、登記簿を確認すると「平成の大合併」で、地番の変更はありませんが、平成18年に○〇郡から○〇市に編入されていましたが、登記簿を確認すると平成18年以前に、相続登記がされていて、そのために旧住所で登記がされている状態でした。

先日、相続登記のご依頼で不動産の調査をしていたところ、土地・建物共に今回亡くなった方の名義になっていたのですが、かたくなに「土地の名義変更だけでいいです。」とおっしゃられるため、なぜそれでいいのかその理由を聞いてみました。そうすると、「知り合いの方が、相続登記義務化の対象は、土地だけだから、建物は必要ない。」とのことでした。