【重要】実家・農地のリスクを回避する3つのチェックリスト

　三豊市内に不動産をお持ちの方は、まず以下の項目を確認してください。

1. 登記名義人の確認： 納税通知書の名義が、亡くなった祖父母や親のまま（〇〇 ほか〇名）になっていないか？
2. 管理の意思確認： 県外（高松市や岡山、関西圏など）に住む子供が「将来も実家を継ぐ気はない」と言っていないか？
3. 境界の把握： 財田や山本など山間部の土地において、どこまでが自分の土地か正確に把握できているか？

1. 放置厳禁！三豊市でも始まった「相続登記義務化」の影響

　2024年4月より、相続登記が義務化されました。三豊市でも、名義変更を放置し続けている土地に対して**「10万円以下の過料（ペナルティ）」**が科されるリスクが発生しています。

　特に三豊市の古い集落では、数代にわたって名義が書き換えられていない土地が珍しくありません。時間が経つほど相続人の数は膨れ上がり、いざ売却しようとしても「全員の印鑑が揃わない」という事態に陥ります。

2. 「農地」を含む相続対策｜三豊市農業委員会との付き合い方

　三豊市は県内有数の農業地帯です。生前対策において「田・畑」の扱いは避けて通れません。

• 農地法への対応： 相続後の名義変更（3条届出）だけでなく、生前に売却や転用を考える場合は、三豊市農業委員会の許可が必須となります。
• 解決策： 農業に従事しないお子様が困らないよう、生前に「農地中間管理機構」への貸し出しを検討するか、あるいは相続放棄を視野に入れた事前調査を推奨します。

3. 親が施設に入る前に考える「実家の家族信託」

　親御様が高瀬や周辺エリアの高齢者施設に入所する際、空き家となる実家の管理が問題になります。 認知症により判断能力が低下すると、実家を売却して入院費に充てることができなくなります。これを防ぐのが**「家族信託」**です。

　元気なうちに「管理・処分権限」を信頼できる子供に移しておくことで、親が認知症になった後でも、お子様の判断で実家の売却・管理が可能になります。

4. 空き家特例を活用するための生前準備

　三豊市でも空き家問題が深刻化していますが、相続した空き家を売却した際の税負担を軽減する「空き家特例（最大3,000万円控除）」には期限と要件があります。 生前に「更地にするか」「耐震補強するか」のシミュレーションを行っておくことで、将来子供たちが支払う税金を大幅に減らすことができます。

※香川県の空き家状況は深刻で、空き家数・空き家率は年々増加しており、約9万1,500戸（2023年時点）、空き家率は18.6%で全国10位と高い水準にあります（全国平均13.8%）。

　三豊市も空き家問題に直面しており、2023年度時点で約3,850戸の空き家があり、香川県内でもその数・割合は高めです。人口減少、世帯数の増加（核家族化・世帯の細分化）が背景にあり、特に高齢化（65歳以上が約36.6%）も進む中で、物件の老朽化や管理不足、地域活性化の課題として市も空き家対策に取り組んでいます。ちなみに、高松市では、総建物数172,099件に対し、令和4年度時点で空き家数8,190件（空き家率4.8%）と推計されています。

よくある質問（FAQ）

Q1. 山林や原野など、価値が低そうな土地も登記が必要ですか？

A. はい、義務化の対象です。 価値の有無に関わらず、義務化の対象となります。放置すると過料の対象になるだけでなく、次世代がその存在すら把握できなくなるリスクがあります。

Q2. 境界がわからない土地がありますが、相談できますか？

A. はい、提携する土地家屋調査士と共に調査可能です。 公図（法務局の地図）を基に、現地での特定や境界確定の手続きをサポートいたします。

Q3. 三豊市外に住んでいますが、実家のことだけで相談しても良いですか？

A. もちろん歓迎いたします。 県外や遠方にお住まいの方からのご相談も多く、郵送やオンライン（Zoom）でのやり取りで完結させることも可能です。

最後に：不動産問題は「早めの名義確認」が解決の鍵

　不動産は放置すればするほど、解決のためのコスト（費用・時間・人間関係）が増大します。三豊市の大切な土地を「次世代への重荷」にしないために、まずは現状を正しく把握することから始めましょう。

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