1．放置すると何が起きるのか

相続登記を放置すると、次の問題が発生します。

• 相続人全員の同意が必要になる
• 売却・担保設定ができない
• 義務違反による過料リスク
• 相続人の所在不明問題

時間が経つほど、解決は困難になります。

2．相続人が増殖する仕組み

例を挙げます。

祖父名義のまま不動産を放置
　↓
父が死亡（未登記）
　↓
子が複数
　↓
さらに孫世代へ

このように世代が重なると、相続人は指数関数的に増えます。

実際に私が調査した案件では、最終的な相続人は32人。
全員の同意を得るだけで長期間を要しました。

3．固定資産税明細に潜む落とし穴

「税金を払っている＝名義も自分」と思い込んでいませんか？

市町村の課税台帳と法務局の登記簿は別管理です。

評価証明書の備考欄に
「所有者 ○○」
と自分以外の名前がある場合、登記未了の可能性があります。

4．都道府県をまたぐ不動産の盲点

香川県内だけでなく、徳島市や鳴門市に土地を所有しているケースは珍しくありません。

問題は、「どこにあるか正確にわからない」場合です。
親族の記憶だけに頼るのは危険です。

5．新制度「所有不動産記録証明制度」

令和8年2月2日開始の制度です。

• 氏名＋住所で検索
• 1検索条件につき1600円
• 全国の登記データから抽出可能

亡父名義の所在地不明不動産も、戸籍の附票から住所履歴を特定し検索できます。

これにより"隠れ不動産"の洗い出しが可能になりました。

6．正しい調査手順（実務フロー）

【STEP1】固定資産税資料取得
【STEP2】評価証明書で名義確認
【STEP3】登記簿取得
【STEP4】戸籍で相続人確定
【STEP5】必要に応じて所有不動産記録証明制度利用

この順番を守らないと漏れが発生します。

7．相続登記申請の落とし穴

• 管轄法務局が異なる場合は別申請
• 被相続人ごとに申請が必要
• 未登記建物は役場での相続手続き

「まとめて1回」では済まないケースがあります。

よくある質問（FAQ）

Q1 相続登記未了はどう確認しますか？

固定資産税評価証明書と登記簿を照合します。

Q2 固定資産税を払っていれば問題ないですか？

問題ないとは限りません。登記名義が違うことがあります。

Q3 相続人はどのように増えるのですか？

世代をまたぐ未登記により増加します。

Q4 最大何人になることがありますか？

実務上32人に達した事例があります。

Q5 所有不動産記録証明制度とは何ですか？

氏名と住所で全国不動産を検索できる制度です。

Q6 費用はいくらですか？

1検索条件1600円です。

Q7 県外不動産も対象ですか？

全国が対象です。

Q8 自分でできますか？

可能ですが戸籍調査と法務局管轄判断が難関です。

Q9 放置すると罰則は？

過料対象となる可能性があります。

Q10 いつ確認すべきですか？

生前の今が最適です。

Q11 名義が祖父のままです。どうなりますか？

祖父の相続から順に整理する必要があります。

Q12 相談のタイミングは？

知らない名前を見つけた時点で専門家へ。

まとめ

相続登記未了は「見えないリスク」です。
固定資産税を払っているだけでは安全とは言えません。

今確認するか、将来32人で協議するか。
選択できるのは"今"だけです。

■ 相続登記専門窓口のご案内

相続登記未了の調査・申請は、専門性が高い分野です。
戸籍解析から管轄判断、申請書作成まで一括対応いたします。

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📆 完全予約制（土日祝も可能な限り対応）

香川県全域および徳島市・鳴門市対応。
オンライン相談も可能です。

「知らない名前」を見つけたら、放置せず、まずご相談ください。