1．要点まとめ（結論）

　東かがわ市での生前対策は、全国共通の制度理解だけでは不十分です。
実務上、特に重要となる結論は次のとおりです。

• 東かがわ市の生前対策は
  空き家化・農地法・県外相続人の三点対策が中核
• 最優先は、相続発生前に
  登記・戸籍・評価の棚卸しを完了させること
• 認知症対策は
  **家族信託（財産管理）＋任意後見（身上監護）**の組合せが実務上安定
• 実家売却は「相続後対応」では遅く、生前の権限設計が不可欠
• 費用は
  登録免許税＋司法書士報酬＋実費に分けて把握する

2．東かがわ市に特有のリスクと生前対策の設計方針

2-1．空き家化リスクへの対応

東かがわ市では、相続人が県外に住んでいるケースが多く、
相続後に実家が放置され「管理不能の空き家」になる事例が増えています。

• 相続後に話し合いが進まず、売却・賃貸が決まらない
• 名義が被相続人のままで、処分できない
• 認知症発症後で、意思決定ができない

これを防ぐには、生前に以下を明確にすることが重要です。

• 売却・賃貸・維持のいずれを選ぶか
• 誰が管理・処分の判断をするか
• 認知症発症時の代理権の有無

高齢の場合は、家族信託による管理・処分権限の設定が有効です。

2-2．農地承継と農地法の実務上の注意点

東かがわ市では農地が相続財産に含まれることが多く、
農地法の理解不足による手続き遅延が頻発します。

• 農地法3条（権利移転）
• 農地法5条（転用）

これらは、地目・耕作実態・農振地域かどうかで判断が分かれます。

生前に行うべき整理は以下のとおりです。

• 登記簿上の地目確認
• 農地台帳の取得
• 将来の耕作者・承継者の有無
• 中間管理機構への貸付可能性

2-3．遠距離相続（県外相続人）の課題

相続人が県外に住んでいる場合、

• 戸籍収集が長期化
• 押印・委任手続きが遅延
• 相続登記の期限（3年）を超過するリスク

が高まります。

生前に、

• 相続関係の整理
• 書類の所在把握
• 相談窓口の一本化

を行うことで、相続開始後の混乱を大幅に減らせます。

3．実務チェックリスト（登記・戸籍・評価）

3-1．登記関係の確認項目

• 登記簿（全部事項証明書）の名義・地目・持分
• 権利証／登記識別情報の有無
• 固定資産評価証明書
• 農地の場合：農地台帳・地籍図・農振判定

3-2．戸籍関係（相続人確定）

• 出生から死亡までの連続戸籍
• 相続人全員の現在戸籍
• 代襲相続の有無
• 除籍・改製原戸籍の欠落チェック

3-3．評価・資産状況の把握

• 固定資産税課税明細
• 名寄帳
• 売却予定不動産の査定
• 農地の耕作実態確認

4．家族信託の契約設計ポイント（司法書士実務）

• 信託目的を具体的に記載
• 受託者を複数にする場合は権限分担を明確化
• 受益者連続型の要否を検討
• 売却権限は条文で明示
• 信託財産目録の地番・家屋番号を正確に
• 信託目録付き登記を実施

5．ケース別・生前対策の具体的手続き

5-1．実家の売却を前提とした生前対策

• 売却判断者の確定
• 名義・持分整理
• 評価証明書・名寄帳による全筆確認
• 境界確認・測量
• 認知症リスクがあれば信託必須

5-2．農地承継・農地を手放す場合の対応

• 農地台帳・地目・農振の三点確認
• 農業委員会との事前協議
• 相続登記義務（3年以内）への対応
• 承継しない場合は中間管理機構活用

6．料金の目安と見積もりの考え方

• 書類取得費（数千円〜）
• 登録免許税
• 相続登記：評価額×0.4％
• 信託登記：1件1,500円
• 司法書士報酬
• 相続登記：80,000円〜
• 家族信託：250,000円〜

7．FAQ（よくある質問）

Q1．東かがわ市で相続登記はいつまでに行う必要がありますか？

A．
2024年4月以降に発生した相続については、相続開始および不動産取得を知った日から3年以内に相続登記を行うことが法律で義務付けられています。期限を過ぎると過料の対象となる可能性があります。

Q2．不動産の名義が祖父や曾祖父のままでも相続登記はできますか？

A．
可能です。ただし、複数世代分の戸籍収集が必要となり、相続人の人数も増えるため、手続きに時間がかかります。生前の段階で名義の確認と整理をしておくことが重要です。

Q3．家族信託と遺言書はどちらを優先すべきですか？

A．
目的によって異なります。

• 家族信託：認知症対策や生前の不動産管理・売却に強い
• 遺言書：相続発生後の財産分配を明確にできる
  実務では併用する設計がもっともトラブルが少ないケースが多いです。

Q4．家族信託だけで認知症対策は十分ですか？

A．
財産管理については有効ですが、介護契約や医療同意などの身上監護は対応できません。そのため、任意後見制度と組み合わせることで、より実務的で安定した対策になります。

Q5．農地を相続した場合、すぐに売却できますか？

A．
原則として、農地は自由に売却できません。
農地法の許可（3条・5条）が必要となり、地目・耕作実態・農振地域かどうかによって対応が異なります。事前に農業委員会への相談が必要です。

Q6．農地を相続したくない場合、どうすればよいですか？

A．
以下の選択肢があります。

• 相続放棄（原則3か月以内）
• 農地中間管理機構への貸付
• 条件を満たす場合は転用の検討
  生前の段階で承継方針を決めておくと、相続開始後の負担を大きく減らせます。

Q7．実家を売却する予定ですが、測量は必ず必要ですか？

A．
境界が不明確な場合や古い土地では、測量が必要になるケースが多いです。
相続後に測量を行うと、相続人全員の同意が必要になるため、生前の実施が望ましいといえます。

Q8．相続人が県外に住んでいても手続きは進められますか？

A．
可能です。
司法書士が窓口となり、戸籍取得・委任手続き・登記申請を郵送やオンラインで対応できます。遠距離相続こそ、専門家の関与で手続きがスムーズになります。

Q9．生前贈与と相続、どちらが費用的に有利ですか？

A．
一概には言えません。
贈与税・相続税・登録免許税・将来の売却を見据えた評価を含め、事前のシミュレーションが不可欠です。安易な贈与はかえって負担が増えることもあります。

Q10．生前対策の相談は、どのタイミングでするのがベストですか？

A．
「まだ元気なうち」が最適です。
判断能力が低下すると選択肢が大きく制限されます。相続登記義務化が始まった今こそ、早期相談が重要です。

8．（無料相談会のご案内）

生前対策・相続対策に関する無料相談は随時受付中です（完全予約制）。

📞 電話予約：087-873-2653

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