1. 着手前に集める書類（登記情報・戸籍・課税情報）

実務では、作業前の「情報収集」の精度で後のスムーズさが大きく変わります。三豊市で生前対策に着手する際、次の資料をまとめるのが基本です。

• 登記情報（不動産）
  　法務局のオンライン閲覧で確認可能。地番・家屋番号を調べておくと正確です。
• 固定資産課税台帳（名寄帳）
  　三豊市役所で取得可能。持っている土地が一覧で把握できます。
• 戸籍・除籍・改製原戸籍
  　相続人の範囲を確認するために必要。
• 農地台帳・地図情報
  　農地の所在、地目、利用状況を把握します。
• 公図・地番参考図
  　山林や境界確認に有効。

この段階で「思っていたより名義が古い」「農地が複数筆ある」などの問題点が明確になるケースが多いです。

2. 不動産（実家・山林・農地）の個別手順

（1）実家・宅地（一般不動産）

• 登記簿で所有者・持分を確認
• 権利関係（抵当権・仮登記）の有無をチェック
• 名義変更（相続・贈与・売買）の方法を選択
• 相続登記義務化に対応し、必要書類を整備

（2）山林

山林は境界が曖昧なケースが多いため、以下の作業が重要です。

• 公図・地番図で位置を確認
• 固定資産税評価額を確認
• 隣接地と重複していないかの注意
• 将来の管理方法（売却・保全）を検討

（3）農地（農地法の特殊処理）

三豊市では農地の割合が多く、生前対策で最も時間がかかることがあります。

農地手続きのポイント：

• 相続の場合は農地法許可は不要（ただし、相続後の転用や売却には許可が必要）
• 生前贈与・売却は農地法3条・5条の許可が必要
• 農地転用（宅地化）は農地法4条・5条の許可
• 農業委員会への事前確認が必須
• 農地を相続した後の利用計画を整理しておくとトラブル防止になる

三豊市は区画整理が古いエリアもあるため、筆界未確定地が残っている場合、相談の早期化が重要です。

3. 家族信託・遺言の比較と推奨場面

生前対策の実務で使う代表的な手段は次の2つです。

■ 遺言（公正証書遺言）

• 財産の承継先を明確にできる
• 不動産の名義変更が円滑
• 兄弟間のトラブル防止に有効
  推奨場面：
  ・自宅や農地を特定の相続人に渡したい
  ・子どもが遠方で手続きを簡単にしたい

■ 家族信託

• 認知症対策として有効
• "管理"と"承継"を分けて設計できる
• 不動産の売却・管理を柔軟に委任可能
  推奨場面：
  ・空き家が複数ある
  ・農地の維持・管理を家族に任せたい
  ・認知症後の口座凍結リスクを避けたい

契約書には、受託者の権限（売却・賃貸・管理）や運用ルール、終了時の扱いを明確に記載します。

4. 費用とスケジュールの目安（実務的表現）

• 相続登記：50,000円〜（物件数・戸籍量で変動）
• 農地の手続き：20,000円～（農業委員会対応含む）
• 遺言（公正証書）：作成支援 60,000円〜、公証役場手数料別
• 家族信託：200,000円〜（不動産数と契約内容により変動）
• 期間の目安
  　・一般不動産の名義整理：1〜2ヶ月
  　・農地手続き：2〜4ヶ月
  　・信託契約：2ヶ月以上
  　・遺言作成：2〜4週間

実務では「書類取得期間」「農業委員会の審査日程」「相続人間の調整」で時間が変わります。

5. FAQ（実務的質問）

Q1. 三豊市で農地を相続するとき、特に気をつけることは？
A. 相続自体には農地法許可は不要ですが、相続後の利用方法（耕作・転用・売却）で手続きが大きく異なります。事前に農業委員会と相談するのが確実です。

Q2. 名義変更の費用の目安は？
A. 不動産1件あたり5〜7万円が一般的です。戸籍量や課税証明の取得数で変動します。

Q3. 生前贈与と相続、どちらが得ですか？
A. 相続税評価・固定資産税・農地法の許可等を総合的に判断する必要があるため、物件の種類によって最適解が変わります。

Q4. 家族信託は不動産が多くても活用できますか？
A. はい。不動産が複数あるご家庭では、むしろ信託のメリット（管理一元化）が大きくなります。

Q5. オンライン相談や書類の郵送対応はできますか？
A. はい。三豊市外のご家族が関わるケースが多いため、オンライン・郵送サポートを併用しています。

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