１．従来の被相続人の登記簿情報の取得方法

　ご依頼者から不動産の名義人である方の戸籍の取得をします。遡ってから、各相続人を調査するのですが、民法には、戦前の旧民法と戦後の新民法で、相続の取り扱いが大きく異なります。旧民法では「家督制度」が取り入れられていますので、財産は家督を継いだ方が持つことになりますので追跡しやすいのですが、戦後の新民法になった後は、現在の相続と同じく相続人全員が権利者となりますので、子供全員が相続人となります。これが、所有者不明の不動産に、権利者が何十人と発生してしまうメカニズムです。

　しかし、戸籍をたどれば相続人全員が見つかるのかというとそうでもないのです。戦前戦後という話をしましたが、アメリカの空爆を受けてしまい、戸籍が消失してしまっているケースがあります。こうなった場合、戸籍の追跡そのものができなくなります。勿論、役場では、消失の証明書を発行していただけますが、不動産の名義人自身の戸籍がない場合、「名寄帳」は取得できない可能性があり、物件漏れが発生する可能性が出てきてしまいます。

　また、戸籍はそのままで、戦時中、着の身着のまま疎開して、点々と移転していた場合も、なかなか追跡するのは困難かと思われます。

　令和６年４月１日よりスタートする「相続登記義務化」で、物件を漏らしたのでは意味がありませんからね。

　これを何とかクリアできないかと探し当てたのが、「登記簿図書館」のサービスです。

２．登記簿図書館の「名寄せ機能」

　登記簿図書館のサービスは、法務局や民亊法務協会から登記簿を取得するのが安くなるというのがウリですが、本当の魅力はそこではありません。今回の事例のように、戸籍を追跡できない場合、登記簿図書館の「名寄せ機能」で、権利部甲区の権利者名から全国規模で名寄せができる点です。役場で取得できる「名寄帳」は、自治体単位での物件しか表示されていませんので、この名寄せ機能は、本当に重宝しそうです。

　あとは、ＣＳＶ（エクセル）に、一覧で出力できるサービスもいいですね。

　結局、登記簿を取得できても物件が多い場合、私の場合、一覧表を作成して、そこから各申請書類へ情報を記録していますので、元情報から出力されるエクセル形式の一覧表は、使い勝手がいいです。お客様に提示する際も、束になった登記簿を一つ一つ確認していくより、まとめたデータがあった方がいいですからね。

３．まとめ

　今回ご紹介した登記簿図書館ですが、確か以前は定額制しかなかったと思うのですが、今確認してみると「従量課金制　１件１１０円（登記簿取得とは別）」となっていますので、利用しやすくなっていました。

　アイリスでの物件調査で利用する場合には、まずはエクセルで一覧を取得して、そこから戸籍と照らし合わせて、該当しそうな登記簿を民事法務局のシステムから取得し、そのデータを基に業務ソフトで申請処理を作成するようにしております。

　今回は、年数が経過して遺産である不動産がどのくらいあるかわからないという問い合わせについて対応するために「登記簿図書館」を利用した「名寄せ機能」で物件の調査をする内容でした。調査費用は、通常に比べて安く仕上げることができると思います。

※ただし、登記簿図書館が保有するデータは、都市部がメインですので離島などについては、対応しておりませんので別途調査が必要になってきます。 

　相続登記についてのご質問等ございましたら、アイリスまでお問い合わせください。