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不動産を個人名義から法人名義にする場合の注意点

2023年10月17日

不動産の名義をいわゆる「法人成り」をした場合、どのような点に注意が必要なのかについて解説をいたします。単純に、「個人名後を法人名義に変えるだけ」では、ありません。そこには、考慮すべき点や、名義変更に必要な添付書面として、一般的な名義変更に追加して求められるものもあります。その点を詳しくお話ししたいと思います。

目次

1.法人成りとは

2.名義変更で注意する点①(贈与税)

3.名義変更で注意する点➁(利益相反)

3.まとめ


1.法人成りとは

 「法人成りとは、個人事業主が手続きを行い、株式会社や合同会社などの法人に成り代わることである。 法人成りを行うことにより、個人事業主として経営を行うよりも利益を得られる場合がある。」ざっくりいえば、個人でやってた事業を法人化して、自分がそこの代表になる、つまり、主体は変わらないで法人化することを言います。

 法人化することでメリットが出てくるわけです。

(主なメリット)

 ①税制上有利になる

 ➁賠償の範囲が限定できる

 ③対外的な信用が増す

などが挙げられます。ですので、収益物件を当初、個人で購入し個人名義にしていたが、後になって法人化して名義を法人に移転させるという話の相談を受けることがあります。

 名義を法人にする場合の主な原因(法律上どのような原因で所有権を移転するのか)は、売買(549条)、贈与(民法555条)、現物出資(会社法207条)などが挙げられます。

 今回は、売買・贈与について考えていきたいと思います。

 いざ、名義を変更することになった場合、考慮することはないのでしょうか。

2.名義変更で注意する点①(贈与税)

 代表者個人が自分の法人と贈与契約を締結して、それを登記原因として不動産の名義変更をするという一番簡単な手法になります。

しかし、贈与を行う場合には避けて通れない問題点があります。それは、「贈与税」の問題です。節税対策のために法人を設立したのに、多額の贈与税を支払うことになったのでは本末転倒ですからね。

また売買についても同じようなことが問題となってきます。それは、法人と法人代表者間が売買するときに注意をしなければいけないのは、「不動産の価格が適正であるかどうか」という点です。本来、3000万円の物件を法人に1000万円で売却した場合、2000万円分を贈与したとみなされてしまうためです。

3.名義変更で注意する点➁(利益相反)

「会社法356条(競業及び利益相反取引の制限)

第1項 取締役は、次に掲げる場合には、株主総会において、当該取引につき重要な事実を開示し、その承認を受けなければならない。

一 取締役が自己又は第三者のために株式会社の事業の部類に属する取引をしようとするとき。

二 取締役が自己又は第三者のために株式会社と取引をしようとするとき。

三 株式会社が取締役の債務を保証することその他取締役以外の者との間において株式会社と当該取締役との利益が相反する取引をしようとするとき。」

とあります。どのような取引が、利益相反に該当するのかについては、専門家に相談した方がいいです。例えば、収益物件を買ったとき、抵当権を設定していた場合、債務者は個人になっています。そのまま、所有権の名義だけを法人に移転した場合、個人の債務を会社の不動産で担保するということになり、利益相反対象となります。これ以外にも、各状況により判断しなければなりませんが、法人成りの場合には、利益相反となります。

 ですので、設立した法人の「取締役会議事録」もしくは「株主総会議事録」を名義変更の際の添付書類として付けることになります。

3.まとめ

 法人成りに注意すべき点として、一点目が「贈与税」、二点目が「利益相反取引」ということになります。売買の場合は、利益相反取引となりますので、設立した法人の議事録が、名義変更には必要となります。

 法人設立で実現できる節税対策と、贈与や売買によって発生する贈与税について、税理士に事前に相談することをお勧めいたします。

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