1．相続登記の基本（期限・罰則）

2024年4月から「相続登記の義務化」が始まり、
相続発生から3年以内に名義変更しないと過料（罰金相当）の可能性が生まれました。

• 手続き先：市町村ではなく 法務局（法務省の機関）
• 提出方法：窓口／郵送／オンライン申請（対応事務所のみ）
• 放置すると…
• 売却・解体・リフォームができない
• 空き家対策特別措置法により固定資産税が上昇するケース
• 相続人が増え続け、手続が指数関数的に複雑化

直島町では特に、名義放置された土地や古い戸籍の収集が困難なケースが増えています。

2．直島特有の障壁（不在地主・空き家）

直島では相続登記が遅れやすい理由が明確です。

●① 不在地主が多く、家族が県外

• 相続人の6～8割が島外在住というケースも珍しくない
• 署名・押印・書類返送の調整が遅れやすい
• 書類が届かない／返送されないトラブルも

●② 空き家が長期間放置されがち

• 海風・湿気により劣化が早い
• 取り壊しの判断が遅れ、固定資産税が上がるケース
• 近隣からの通報や相談が入ることも

●③ 観光地（アート島）特有の事情

• 古民家でも「高値で売れる」可能性があり、評価額の判断が難しい
• 芸術作品・展示スペースがある建物は登記原因の説明が複雑化することも

こうした要因から、早期の相続登記と生前整理が不可欠といえます。

3．相続登記の具体的手順

■ 手順①：戸籍・住民票の収集（島外から取り寄せ可）

• 故人の戸籍（出生から死亡までの連続した戸籍）
• 相続人全員の戸籍
• 住民票の除票
• 直島町役場で取得可能なもの：住民票、戸籍（本籍が直島の場合）

（※本籍が島外の場合、郵送での請求が必要）

■ 手順②：不動産の情報を把握

• 固定資産評価証明書（役場で取得）
• 登記事項証明書（法務局）
• 地番・家屋番号の確認
• 空き家の現況（倒壊危険はないか／利用予定はあるか）

■ 手順③：登記原因証明情報を作成

以下のいずれかを準備します。

• 遺産分割協議書
• 遺言書（公正証書が望ましい）
• 法定相続情報一覧図（取得推奨）

これらは、相続人全員の署名・押印が必要です。

■ 手順④：島外相続人がいる場合

（遅延しやすいので特に重要）

• 委任状（司法書士用）を郵送
• 印鑑証明書を取り寄せ
• 本人確認書類をPDF化して送付
• 郵送の遅延リスクを避けるため、オンライン面談で意思確認を行うのが現実的

■ 手順⑤：法務局へ申請（窓口／郵送／オンライン）

一般的に必要な提出物は以下：

• 相続登記申請書
• 取得した戸籍一式
• 遺産分割協議書・遺言書
• 固定資産評価証明書
• 登記原因証明情報
• 委任状（代理申請時）

4．司法書士の代理申請の流れと費用目安

【代理申請の流れ】

1. 事前相談（資料チェック）
   　固定資産評価証明、登記事項証明、家族構成を確認
2. 戸籍等の収集代行（できるだけご依頼者の方に取得していただいております）
   　出生～死亡までの連続戸籍を司法書士が取得
3. 相続関係説明図の作成
4. 遺産分割協議書の作成サポート
   　島外の相続人とはZoom＋郵送で対応
5. 相続登記申請
6. 完了後の書類返却
   　登記識別情報などの保管方法を説明

【費用の目安（参考）】

※案件の複雑さ・相続人の人数・戸籍の数で変動します。

• 司法書士報酬：100,000円～
• 登録免許税：固定資産評価額 × 0.4％
  　例：評価額1,000万円 → 4万円
• 戸籍取得費用や郵送費：実費

直島は島外相続人が多いため、費用が前後しがちですが、
複数相続人・空き家案件は10万円前後が相場です。

5．ケーススタディ：島外相続人の対応例

■ ケース：相続人4名のうち3名が県外

（香川県・大阪府・東京都）

フェーズ1：戸籍・評価証明を司法書士が収集

• 郵送＋オンラインで本人確認
• 家族LINEグループを作り連絡を一本化

フェーズ2：代表者を1名決定（実務上の負担軽減）

• 委任状を郵送
• 実印の有無を確認

フェーズ3：遺産分割協議書を作成

• Zoomで合意形成
• 署名・押印は各自返送（レターパックで遅延防止）

フェーズ4：司法書士が法務局に申請

• 相続人の来島は不要
• 完了まで約1〜1.5か月

このように、実務では相続人の"移動回数をゼロ"に近づける工夫が可能です。

※前提として、相続に争いがない場合のみ司法書士が対応できます。争いがある場合には、弁護士対応となります。

6．よくあるトラブルと防止策

●① 書類が揃わず、申請が1〜3か月遅れる

→ 戸籍は司法書士がまとめて収集するのが最速。

●② 遺産分割協議がまとまらない

→ 公正証書遺言を検討することで将来の紛争を予防できる。

●③ 空き家の管理・解体が進まない

→ 相続登記が終わっていないと、売却・解体の見積もりもできない。

●④ 相続人が多く、誰が代表かわからない

→ 代表相続人を決め、連絡窓口を一本化する。

●⑤ 固定資産評価額がわからず費用計算ができない

→ 役場で「固定資産評価証明」を取得すればすぐ判明。

7．相談フロー（予約〜完了まで）

直島町の相続案件は、
島外相続人・空き家・古い戸籍が重なることが多く、
専門家による実務サポートが手続スピードを大きく左右します。

【相談フロー】

1. 事前予約（電話／フォーム）
2. 必要資料（地番・評価証明・家族構成）の共有
3. 初回面談（来所／Zoom）
4. 見積書の提示
5. 委任契約
6. 戸籍・書類収集
7. 相続登記申請
8. 完了書類の返却・保管説明

◆ 相続登記・生前対策の実務相談（直島対応）

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